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NUOVI MERCATI

Che cos’è il proptech e perché aumentano gli investimenti sulle startup immobiliari



L’investimento più recente è quello su RockAgent (3milioni): il mercato della tecnologia applicata all’immobiliare (property+tech) è in gran fermento. 12 miliardi investiti a livello globale nel 2017, con un tasso di crescita del 63%. Anche in Italia ci sono startup ben finanziate. Ecco che cosa fanno

di Luciana Maci

01 Ago 2019


C’è sempre più fermento intorno al proptech, la tecnologia applicata al settore immobiliare. Lo conferma una notizia di questi giorni: RockAgent, startup del settore proptech e agenzia immobiliare ibrida (in pratica un’agenzia online con agenti sul territorio), ha raccolto un finanziamento da 3 milioni di euro. L’operazione è stata guidata da un pool internazionale di business angels coordinati, in qualità di advisor, da Sarona Partners 365x, acceleratore israeliano partner di importanti realtà come Microsoft e Salesforce.

Il nuovo investimento servirà a velocizzare le operazioni di crescita dell’azienda in Italia. Dopo il lancio su Roma, entro il 2019 la società intende avviare l’attività anche a Milano e dal 2020 in altre città tra cui Torino, Genova, Bologna e Firenze.

Oltre all’ampliamento del team, che conta già 50 persone, di cui 36 agenti, i nuovi fondi – si legge in un comunicato aziendale – sosterranno anche ulteriori sviluppi tecnologici a supporto delle compravendite immobiliari, focalizzati in particolare sulla realtà virtuale, sull’elaborazione di big data e sulla centralizzazione dei processi di gestione. Allo stesso tempo proseguiranno gli investimenti in marketing, con particolare attenzione ai canali digitali.

Che cosa fa RockAgent

RockAgent è una startup fondata nel settembre 2018 da Daniel Debash che ha già sottoscritto oltre 350 incarichi in esclusiva e rappresenta uno dei pochi modelli di agenzia ibrida in Italia. Un’agenzia ibrida trasferisce online gran parte dei servizi legati alla compravendita immobiliare, semplificando i processi ed eliminando i costi delle tradizionali vetrine su strada, senza rinunciare alla competenza ed esperienza di agenti immobiliari di zona. L’efficienza generata dalla digitalizzazione permette a chi vuole vendere casa di pagare una tariffa fissa e vantaggiosa inferiore ai mille euro, invece della classica provvigione percentuale (3% circa), che verrà corrisposta solo dall’acquirente.

Con RockAgent i proprietari degli immobili accedono a una piattaforma personale evoluta per controllare in tempo reale l’andamento delle trattative, gli appuntamenti fissati dall’agente, la visibilità ottenuta dagli annunci online, le statistiche e molto altro. Grazie a realtà virtuale e big data, si riducono costi e tempi della compravendita e tutto il processo viene ottimizzato, dalla valutazione, all’organizzazione delle visite, fino alla gestione di trattative profilate sui clienti, mettendo in condizioni l’agente immobiliare di zona di concentrarsi unicamente sulle fasi principali e a valore aggiunto della compravendita.

Questa startup italiana è appunto uno dei portabandiera del proptech. Vediamo il significato di questa nuova parola scaturita dalla trasformazione digitale applicata al real estate.

Cos’è il proptech: la definizione del Proptech Monitor

Il termine proptech include soluzioni, tecnologie e strumenti per l’innovazione dei processi, dei prodotti, dei servizi e del mercato nel real estate. È la definizione proposta dal Proptech Monitor del Politecnico di Milano (SCARICABILE QUI).

Tuttavia il report tende a specificare che, nonostante la frequenza di ricerche Google basate sul proptech e l’andamento positivo dei relativi finanziamenti, la definizione di questo termine è quanto mai controversa. Per esempio la definizione elaborata da James Dearsley, guru delle PropTech inglesi, e dal professor Andrew Baum, dell’Università di Oxford, recita: “Il proptech è una piccola parte della più ampia trasformazione digitale del settore immobiliare. Descrive un cambio di mentalità nell’industria del real estate e dei suoi utenti che riguarda l’innovazione tecnologica nell’assemblaggio dei dati, nelle transazioni e nel design di edifici e città”. Quel che è certo è che il termine deriva dalla crasi delle parole “property” e “technology”. Ciò equivale a dire che il settore include prodotti, processi o idee di business che applicano le più innovative risorse nel campo dell’Information Communication Technology (ICT). L’obiettivo – puntualizza il Proptech Monitor del Polimi – è quello di ottimizzare le tradizionali value chain del settore immobiliare per raggiungere maggiore efficienza ed efficacia. È evidente come la quarta rivoluzione industriale stia promuovendo una trasformazione sostanziale nella relazione tra l’ambiente digitale e l’ambiente costruito. Il real estate è stato investito da questo recente fenomeno nelle sue tre branche fondamentali: asset, property e facility management. Le PropTech si occupano però anche di mercato del real estate, di software e database e di Internet of Things (IoT).

Le 5 caratteristiche dell’offerta proptech

La Oxford University elenca le condizioni o proposizioni caratteristiche delle PropTech :

1. Domanda diversificata e distribuita;

2. Offerta diversificata, distribuita ed eterogenea;

3. Sistema efficiente di incontro tra domanda e offerta;

4. Guadagno potenziale sia dal lato della domanda, sia dal lato dell’offerta, sia dal lato dell’intermediario;

5. Scalabilità del modello di business.

Nella maggior parte dei casi, le società del settore PropTech sono startup. Tuttavia anche molte piccole e medie imprese, aziende più grandi e mature e “unicorni” stanno giocando un ruolo significativo nel rendere il settore immobiliare più tecnologico.

Un esempio internazionale di proptech è l’azienda statunitense Compass, fondata nel 2012, che oggi vale 2 miliardi di dollari ed è considerata la prima a sviluppare un’app per dispositivi mobili per gli agenti immobiliari. Il suo enorme database di annunci è in grado di fornire, per ogni abitazione in vendita, non solo la richiesta di mercato, ma il valore e l’imposta catastale corrispondenti e il prezzo di compravendita dell’immobile nelle precedenti transazioni.

Proptech, il mercato: 12 miliardi di dollari di investimenti ma in poche realtà

Secondo i dati pubblicati da Venture Scanner a marzo 2018 (vedi grafico sottostante), a livello globale il mercato delle proptech ha subito una repentina accelerazione, in termini di finanziamenti ottenuti, tra il 2011 e il 2017 con un tasso annuo di crescita composto (CAGR) del +63%. Il 2017 ha visto la quantità maggiore di finanziamenti con 12 miliardi di dollari e un incremento rispetto al 2016 di più del 30%. Sebbene la quantità totale di finanziamenti ottenuti sia in costante aumento negli ultimi anni, il numero dei round conclusi mostra un accentuato trend negativo, passando da più di 500 nel 2015 a poco meno di 400 nel 2017. La combinazione dei due trend suggerisce una generale tendenza degli investitori ad aumentare i finanziamenti nel settore, concentrandoli però in un sempre minor numero di proptech. Nel complesso, pare che i finanziamenti in proptech si stiano concentrando in poche iniziative, probabilmente quelle ritenute maggiormente promettenti. Infatti, il numero di proptech fondate per anno ha subito, per la prima volta dal 2000, una battuta d’arresto nel 2015, quando si sono ridotte da oltre 200 nel 2014 a poco meno di 150.

Startup del proptech

Homepal.it, la startup del proptech nata a Monza (Milano)

Ad aprile 2017 Homepal.it ha ottenuto 2,6 milioni di euro. La startup che ha sviluppato una piattaforma che consente di gestire le transazioni immobiliari online ha chiuso un aumento di capitale a cui ha partecipato anche Bper Banca. L’istituto di credito emiliano ha infatti scelto Homepal per sbarcare sul mercato immobiliare, in linea con il progetto casa che aveva lanciato nei mesi precedenti. L’investimento ha visto Homeclub, veicolo creato da Maria Ameli, senior private banker di Ersel, agire come lead investor. A questi due investitori si sono aggiunti anche Shark Bites, società di Fabio Cannavale, Gianluca Dettori, Gianpietro Vigorelli, Luciano Bonetti, Mariarita Costanza. Mentre un investimento diretto è stato effettuato da due noti imprenditori sardi: Alberto Zucca e Pierpaolo Muscas. Homepal ha sviluppato una piattaforma che promuove un innovativo sistema che aiuta a comprare e vendere casa  in ogni fase senza avvalersi di un intermediario. La piattaforma guida l’utente in tutti i passaggi – dall’inserimento dell’annuncio alla firma dei documenti, mettendo a disposizione servizi come ad esempio il notaio, le certificazioni, il fotografo, la valutazione della casa, i contratti. Homepal nasce dall’unione delle parole “casa” e “pal” (amico, compagno) per rafforzare la sua natura di compravendita tra privati.

Bper investe nella startup Homepal per entrare nel settore immobiliare

PROJECTS Co-living: la startup tedesca di spazi abitativi condivisi

A dicembre 2018 un venture italiano ha investito oltre 2 milioni di euro in PROJECTS Co-living, startup tedesca che sviluppa e commercializza soluzioni abitative innovative all-inclusive, fondata dagli italiani Luca Bovone e Giorgio Ciancaleoni. Il round è stato guidato da PROGRAMMA 102, il secondo veicolo d’investimento del gestore di venture capital P101 SGR.

Partita a Berlino nel 2017, la società ha sviluppato un concept per il temporary living basato su lifestyle e community. In un solo anno e mezzo PROJECTS è già uno dei più importanti player di co-living a livello europeo. Spazi abitativi condivisi, stanze private completamente arredate, servizi comuni e opportunità di intrattenimento con gli altri utenti forniscono quel senso di casa che spesso manca nelle grandi città.

P101 investe 2milioni su startup tedesca, fondata da italiani, che vende case innovative

DoveVivo, il co-living italiano

DoveVivo è stata fondata nel 2007 e oggi gestisce un portafoglio di circa 1.000 abitazioni in 5 città. Questo grazie a un network di oltre 350 proprietari e investitori ai quali offre un servizio di gestione e valorizzazione immobiliare che massimizza il profitto nel lungo termine, riducendo al minimo rischi e oneri. I clienti finali costituiscono una community di oltre 4.000 inquilini che riconosce in DoveVivo un punto di riferimento per vivere in città, permettendo di concentrarsi su studio e lavoro. DoveVivo consente all’utente di trovare la stanza ideale. Può scegliere di affittare una camera singola o una camera in condivisione a Milano e hinterland, Bologna, Roma, Torino e Como. Tutte le camere in affitto sono all’interno di case ristrutturate, ben arredate, dotate di wi-fi e di tanti servizi. La formula offerta è all-inclusive, comprende anche le spese e non ha costi di agenzia.

A luglio 2019 DoveVivo ha ottenuto 72 milioni di euro. Ha infatti chiuso una raccolta di capitali ripartita in circa 50 milioni di equity e 22,5 milioni di linee di debito assicurate da illimity Bank.  Per la parte di equity, l’operazione è stata sottoscritta per 29 milioni di euro da Tikehau Capital, un gruppo di alternative asset management quotato all’Euronext di Parigi, attraverso Tikehau Growth Equity II, un fondo di private equity pan europeo specializzato in investimenti a sostegno della crescita di aziende. Il prossimo obiettivo è dare nuovo impulso alla crescita della società, che punta all’espansione in Italia e all’estero.

DoveVivo, 72 milioni per l’espansione all’estero della startup italiana del co-living

Dove.it, l’agenzia immobiliare online-only

Ad aprile 2019 Dove.it, che si definisce la prima agenzia immobiliare online-only, ha realizzato un aumento di capitale da 2 milioni di euro dopo due soli mesi dal lancio da parte di business angel e investitori privati. Dove.it è attiva a Milano e Monza e presto si espanderà a Genova, Torino, Bologna. La giovane società fa un uso elevato delle tecnologie più promettenti in questo campo, come la realtà virtuale per visionare le case online, i big data e l’intelligenza artificiale, ma ha anche adottato una formula attrattativa per chi deve vendere o comprare: zero commissioni per il venditore, il 2,49% per l’acquirente e immobili certificati da un notaio prima della vendita. In soli due mesi di attività ha raccolto oltre 50 mandati di vendita di immobili di fascia medio-alta, per un valore complessivo di oltre 25 milioni di euro, e finalizzato le prime vendite.

Sweetguest, la startup di Milano che gestisce gli affitti brevi

Sempre ad aprile 2019 Sweetguest, startup che ha sviluppato l’omonima piattaforma di servizi per la gestione degli affitti a breve e medio termine, ha annunciato di aver chiuso un round da 8 milioni di euro a supporto del suo piano di sviluppo in Italia.

Sweetguest ha trovato la formula di business che cavalca il successo già consolidato di una piattaforma di sharing economy come Airbnb. E’ nata infatti nel marzo 2016 con l’obiettivo di aiutare i proprietari di immobili a massimizzare il potenziale della loro casa in affitto, ottimizzando la visibilità e le prenotazioni su Airbnb, affiancando la gestione di servizi operativi necessari per gli affitti: pulizie, servizio lavanderia, shooting fotografico degli spazi, check-in, gestione del rapporto e delle comunicazioni con gli ospiti.  Con questo modello, in meno di tre anni Sweetguest è presente a Milano, Firenze, Roma e Venezia, ha un team di oltre 40 dipendenti e 50 collaboratori, oltre 12 milioni di euro di valore generato per gli immobili gestiti, più di 90.000 ospiti accolti e più di 1000 immobili gestiti su Airbnb.

Casavo e l’istant buying delle case

Nella primavera 2019 Casavo – startup del settore immobiliare che, attraverso una piattaforma tecnologica, permette di vendere casa attraverso un processo semplificato di valutazione dell’immobile – ha concluso un’operazione di raccolta di capitale di oltre 27 milioni con un fondo di debito europeo.  Fondata a Milano nel 2017 da Giorgio Tinacci, Casavo punta ad abbattere le tempistiche di vendita, eliminando stress e incertezza: è infatti in grado di analizzare velocemente i dati della proprietà, circa 70 parametri, e offrire una valutazione e offerta di acquisto in tempo reale (instant buying). Dopo appena tre mesi da un round di finanziamento in equity pari a circa 7 milioni di euro guidato da Project A Ventures, fondo europeo di venture capital con sede a Berlino, Casavo ha raccolto 27 milioni di euro di debito.  In questo intervento su EconomyUp Alessandro Dadone, content marketing manager di Casavo, spiega cosa significa e perché è importante per la crescita e la solidità della startup.

Casavo, 27 milioni di debito per la startup del real estate: ecco cosa significa

Housefy, la startup che arriva dalla Spagna

A giugno 2019 è arrivata in Italia Housefy , startup innovativa del settore Real Estate fondata due anni fa a Barcellona (Spagna). Housefy offre gli strumenti necessari a venditori e acquirenti per connettersi direttamente online, evitando le agenzie immobiliari tradizionali. La startup permette di eliminare le commissioni di intermediazione, sia per i compratori, sia per il venditori, che in città come Milano possono raggiungere gli 8.000 euro. La startup applica lo stesso modello che attualmente ha in Spagna – conclusione della vendita in 60 giorni, massima trasparenza grazie al contatto diretto tra privati – ma adattato al sistema italiano, che addebita anche l’acquirente: in Italia le agenzie immobiliari fatturano una commissione del 6%, divisa in parti uguali tra proprietario e acquirente. Il modello Housefy punta dunque a generare un risparmio medio di € 8.000 per operazione. Contestualmente al debutto nel nostro Paese, Housefy ha annunciato la chiusura di un round di finanziamento di 6 milioni di euro per lo sviluppo sui mercati internazionali, con l’Italia in prima fila. Il piano strategico per l’espansione in Europa Meridionale, prevede anche l’avviamento delle attività in Portogallo e Francia. Attualmente in Italia Housefy opera a Milano e area metropolitana, ma espanderà i propri servizi a Roma e Torino entro fine anno. La società investirà principalmente in pubblicità TV, radio, outdoor e online e nel personale di vendita. Il successo di Housefy si deve anche e soprattutto dalla tecnologia utilizzata dalla piattaforma, come la digitalizzazione per l’ottimizzazione e l’automazione dei processi (come contratti e documentazione online e sistema di prenotazione online delle visite) e l’utilizzo di Big Data e Artificial Intelligence: per avere una stima concreta di una specifica proprietà, Housefy utilizza un algoritmo in grado si stimare il prezzo di un immobile in base a diverse variabili. Gli esperti Housefy analizzano in seguito i risultati ottenuti per elaborare un prezzo il più possibile in linea con il mercato di riferimento.

Housefy offre una soluzione per il venditore in tre passaggi:
1. Contatto con potenziali acquirenti: Housefy elabora un piano di marketing specifico
per ogni proprietà in vendita con l’obiettivo di attirare il massimo numero di potenziali
acquirenti. Questo piano include foto professionali, inserimento dell’annuncio di vendita in
posizioni di rilievo nei principali portali immobiliari, descrizione dettagliata della casa e una
valutazione gratuita della proprietà. Inoltre, Housefy effettua una prima selezione degli
interessati per assicurarsi che l’interesse per l’alloggio sia concreto
2. Visita con i potenziali acquirenti: con Housefy, è lo stesso proprietario che conduce la
visita del potenziale acquirente alla casa. Questo garantisce una descrizione più
dettagliata e accurata dell’immobile, nonché del quartiere e dell’area in cui si desidera
trasferirsi. Housefy è responsabile della pianificazione delle visite e del feedback da parte
dei visitatori
3. Chiusura dell’operazione: Housefy si occupa di tutti i dettagli della chiusura della
transazione: dalla negoziazione all’elaborazione del contratto di acquisto e vendita. Il
venditore pagherà i servizi di Housefy solo in caso di successo dell’operazione.

Crowdfunding immobiliare

Nel 2018, nel mondo del real estate italiano, c’è stata una grande novità: si è aperto il mercato del crowdfunding immobiliare.  Detto anche real estate crowdfunding, consiste nella raccolta su Internet di fondi per finanziare progetti di natura immobiliare. In altre parole permette agli investitori, in cambio di una remunerazione del capitale, di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, tipicamente l’acquisto di un immobile perché sia messo a reddito, la ristrutturazione di una proprietà o lo sviluppo di un progetto greenfield. Partito nel 2017, il crowdfunding immobiliare ha acquisito rilevanza nel 2018. Tra le prime piattaforme di questo tipo Walliance (equity) e Housers (lending). L’ultima nata è Recrowd, finanzia con l’equity crowdfunding.

Housers da due anni in Italia

Housers è la prima piattaforma in Italia di crowdfunding immobiliare puro. Nata in Spagna, ha di poco superato i due anni nel nostro Paese: è infatti sbarcata in Italia a giugno 2017 con il suo primo progetto, un’opportunità a lungo termine di acquisto e affitto nell’area centrale dei Navigli milanesi. Da qui è partita la crescita della piattaforma, che ha già raggiunto 14 mila iscritti e una somma totale finanziata dagli investitori italiani di 14 milioni di euro. Finora sono stati già avviati e finanziati 23 progetti in numerose regioni italiane, tre dei quali si sono già conclusi, con la restituzione agli investitori del capitale e degli interessi maturati.

Housers, arriva in Italia l’esperimento spagnolo di crowdfunding immobiliare

Concrete e la partnership con Banca Sella

A luglio 2018 è nata  Concrete, piattaforma professionale autorizzata da Consob, specializzata nella raccolta di capitali destinati ad investimenti in progetti immobiliari in aree di primario interesse. Da una parte permette agli investitori di visionare, valutare e investire in operazioni immobiliari selezionate, e di farlo in modo rapido e trasparente, con l’aspettativa di interessanti ritorni sull’investimento. Dall’altra parte consente agli sviluppatori immobiliari di ampliare e diversificare le fonti per la realizzazione dei propri progetti.

Nasce Concrete, piattaforma per investire sugli immobili in crowdfunding

Recrowd, 400mila euro dall’equity crowdfunding

Si è conclusa i primi di luglio 2019 con un capitale complessivo di oltre 400 mila euro la campagna di equity crowdfunding lanciata da Recrowd, piattaforma che punta a rivoluzionare gli investimenti immobiliari unendo l’approccio digital a un’esperienza consolidata nel Real Estate, grazie a cui tutti potranno far fruttare i propri risparmi nel mercato immobiliare.

Proprio sul crowdfunding si basa anche il business model di Recrowd, che seleziona i migliori progetti immobiliari – scelti da un team di esperti sulla base del rapporto rischio/rendimento – che verranno pubblicati sulla piattaforma, dove chi desidera investire nel mercato immobiliare può impegnare un capitale anche piccolo per la realizzazione del progetto, a fronte di un ritorno sull’investimento.

L’idea nasce proprio per offrire al popolo di risparmiatori un modo alternativo di investire i propri risparmi, trasformando e semplificando il processo di investimento attraverso il lending crowdfunding e utilizzando un asset di facile comprensione come quello immobiliare.

Recrowd ha attualmente stretto accordi con diversi partner immobiliari per poter presentare sulla piattaforma 4 tipologie di progetto differenti per rischio, investimento, durata e ROI, per valorizzare e tutelare i capitali di qualsiasi investitore. Chi investe su Recrowd può anche contare sull’accompagnamento esperto dei professionisti del team di Recrowd, che seguiranno in tutte le sue fasi lo svolgimento dei progetti.

La trasformazione digitale nel real estate e le opportunità di occupazione

La trasformazione digitale nel real estate giocherà un ruolo cruciale nell’evoluzione del settore nei prossimi cinque anni: secondo una recente indagine, il mancato uso di strumenti innovativi potrà essere responsabile di un calo di fatturato tra il 30% e il 50% per più della metà degli agenti immobiliari in Italia. Uno scenario che può trasformarsi in opportunità per coloro che fanno oggi il loro ingresso nel mondo del proptech. Alcune aziende stanno assumendo: è il caso di Dove.it, in costante espansione. Attualmente sono oltre 50 le posizioni aperte – dal software engineer al consulente immobiliare 4.0 – nel Nord Italia , soprattutto nella regione Lombardia.
In Lombardia la ricerca è rivolta soprattutto nelle città e province di Milano, Bergamo, Brescia, Como, Lecco, Sondrio, Lodi e Pavia. Si cercano in particolare consulenti immobiliari 4.0. Serviranno nuove competenze e una nuova mentalità.

(Articolo aggiornato al 01/08/2019)

Luciana Maci

Ho partecipato al primo esperimento di giornalismo collaborativo online in Italia (Misna). Sono dal 2013 in Digital360 Group, prima in CorCom, poi in EconomyUp. Scrivo di innovazione ed economia digitale