CleanBnB è nata come scommessa imprenditoriale nel momento in cui spopolava la sharing economy e proporre il proprio appartamento a un turista conservava ancora qualcosa di “romantico”, ma Francesco Zorgno, founder e CEO, è andato dritto al punto: fornire all’host tutti i servizi necessari che non era in grado, o non intendeva offrire, per trasformare il presunto “romanticismo” in praticità, funzionalità e, in definitiva, puro business. Ci è riuscito? Certamente quella che nel 2015 era una startup innovativa oggi è diventata un operatore nazionale: in poco più di dieci anni, CleanBnB è arrivata a superare i 50 milioni di euro di giro d’affari, a quotarsi su Euronext Growth Milan (già Aim) e a rivendicare un primato nel property management degli affitti brevi in Italia. «Adesso siamo una PMI innovativa, ma la differenza con una startup è soprattutto formale», dice Zorgno a EconomyUp. «Quello che conta davvero è la crescita del business e la capacità di portare redditività».
Ad oggi la società vanta oltre 135mila soggiorni e circa 52 milioni di gross bookings, con portafoglio a 3.115 proprietà. Il punto critico è la quotazione in Borsa e la redditività sotto pressione nelle stime. Ma la cassa netta è positiva e in crescita. E il CEO fa capire che nel prossimo futuro ci potrebbero anche essere acquisizioni di realtà più piccole che si muovono nello stesso mercato.
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Come è nata l’ospitalità “professionale”
Fondata da Zorgno insieme a Tatiana Skachko, CleanBnB è diventata operativa a partire da marzo 2015 e da settembre 2015 ha cominciato a muoversi sulla piazza di Milano.
Inizialmente è entrata nell’orbita dell’incubatore Seed Project, specializzato in startup early stage, che ha incubato e finanziato i primi mesi di attività della società. Dopodiché ha affrontato cinque round di aumento di capitale, di cui due campagne in equity crowdfunding su CrowdFundMe, una chiusa nel giugno 2016, quando ha raccolto 128 mila euro e una nel marzo 2018, quando ha ottenuto 500 mila euro sulla base di una valutazione pre-money di 4 milioni. Tra le due campagne, nel 2017 la startup ha chiuso un round sottoscritto da Boost Heroes e dai business angel di BackToWork.
Creata con l’obiettivo di risolvere il problema della gestione quotidiana degli affitti a breve termine destinati prevalentemente ai turisti, in realtà il suo fondatore ha tutt’altro background.
Chi è Francesco Zorgno
Business angel e imprenditore, la sua attività si colloca all’incrocio tra imprenditorialità, investimenti early-stage e sviluppo dell’ecosistema startup. È membro di Italian Angels for Growth (IAG), community italiana di business angel e investitori che supportano l’innovazione con capitali e competenze.
Nel 2013 ha fondato Seed, veicolo di investimento e incubazione per startup early-stage, e negli anni ha supportato nuove iniziative tramite mentoring e coaching.
Più di recente, il suo nome compare nella governance e nelle attività di Nova Ventures, realtà nata dalla fusione tra Seed Money e Open Seed con l’obiettivo di creare un ecosistema dedicato alle startup early-stage: ne è Presidente, Co-Founder & Strategic Advisor.
Accanto alle attività in Italia, emergono anche ruoli societari nel Regno Unito, dove è director di diverse società, tra cui 2F Capital Ltd.
«Io nasco come investitore in startup, e il mio percorso non era neanche nel turismo: mi occupavo di gestione industriale» conferma Zorgno. È da lì che arriva la chiave con cui ha letto il mercato: non come somma di singoli appartamenti, ma come filiera operativa fatta di processi, standard, strumenti e qualità del servizio.
In quell’impostazione c’è una prima intuizione: per scalare, una startup deve stare dentro un mercato in crescita. «Se opero in un settore che non cresce, sarò il primo in un settore piccolo. Se sono il primo in un settore grande, cambia tutto». Il turismo cresce, dice, e dentro il turismo crescono gli affitti brevi. Ma con una precisazione che per lui è centrale: non è una crescita “facile”, perché il settore in Italia è sempre più regolato e, soprattutto, sempre più selettivo.
Cosa fa CleanBnB
CleanBnB gestisce immobili per conto terzi. Il punto, nel racconto di Zorgno, è che il modello non si regge sulla promessa di “mettere online una casa”, ma sull’obiettivo di massimizzare la redditività del proprietario. «Il nostro obiettivo è far guadagnare i proprietari più soldi possibili», spiega. E lega questa promessa al modo in cui l’azienda si sostiene: «Le nostre tariffe sono in percentuale ai guadagni dei proprietari: più il proprietario guadagna, più guadagniamo noi».
Da qui discende tutto il resto: guadagnare di più significa offrire servizi più ricchi e più completi, investire nella gestione professionale, leggere gli standard del mercato e, soprattutto, costruire una struttura operativa capillare. È su questo elemento che Zorgno torna più volte: «Siamo gli unici con una presenza territoriale diffusa: oggi gestiamo più di 100 località in Italia».
Il debutto in Borsa: il valore attuale e la logica degli alti e bassi
La scelta della quotazione arriva come una risposta “controintuitiva” a un tema che, nel mondo startup, spesso resta confinato a pitch deck e valutazioni private: il confronto con il mercato. Zorgno la mette così: quotarsi significa accettare la volatilità. «Se si accetta la sfida dei mercati, bisogna accettare che i mercati abbiano momenti di alto e di basso».
E qui affiora un secondo messaggio che non riguarda solo CleanBnB: nella sua visione, molte startup hanno sofferto perché si sono attribuite valutazioni non ancorate a un test esterno. «Diverse giovani realtà innovative, non confrontandosi coi valori di mercato, si danno da sole delle valorizzazioni che sono irrealistiche e poi fanno fatica a convincere soci e finanziatori». Per questo lui rivendica «un approccio più trasparente».
Alla domanda sulla quotazione “bassa” (all’11 febbraio il titolo valeva 0,98 euro), la risposta è: «Non sono preoccupato. Quello che deve interessare all’imprenditore è lo sviluppo del business».
I dati: segnali incoraggianti e tensioni
CleanBnB ha chiuso il 2025 con segnali operativi incoraggianti, ma con una traiettoria che racconta anche le tensioni tipiche di una fase di consolidamento: crescita dei volumi e del perimetro, mentre la redditività – almeno nelle stime – appare sotto pressione. Nella flash note del 14 gennaio 2026, la società comunica infatti che i soggiorni nelle proprietà gestite hanno superato quota 135 mila (circa +8% su FY24) e che le gross bookings si attestano intorno a 52 milioni di euro (circa +5%).
Il dato più interessante non è solo “quanto” cresce, ma “come” prova a farlo: nel 2025 CleanBnB dichiara di aver privilegiato l’ottimizzazione del portafoglio rispetto alla crescita puramente dimensionale, riallocando risorse verso destinazioni più attrattive e con minore stagionalità, e facendo leva anche su acquisizioni per rafforzare il posizionamento. Coerente con un mercato degli affitti brevi descritto come più maturo e selettivo, dove il salto di qualità passa dalla gestione “industrializzata” e dai servizi full package. Non a caso, a fine dicembre 2025 le proprietà risultano 3.115 in oltre 100 località italiane (circa +6% su dicembre 2024).
Le criticità emergono però su due fronti. Il primo è la performance in Borsa: negli ultimi 12 mesi il titolo è indicato a -18%, in un contesto in cui il FTSE Italia Growth segna +12% (e il comparto EGM Travel & Leisure -16%). Il secondo è la redditività: le stime mostrano ricavi in aumento nel 2025E, ma un EBITDA in calo e un margine che scende al 2,9%, prima di un recupero atteso negli anni successivi. È un punto da monitorare perché, se la crescita dei volumi non si traduce in marginalità, il mercato tende a restare prudente.
A bilanciare il quadro c’è la cassa netta, stimata positiva e in crescita nel triennio, elemento che offre flessibilità finanziaria proprio mentre l’azienda lavora su integrazione, riallocazioni e upgrade del portafoglio. E la stessa nota mantiene un’impostazione costruttiva sul titolo, con rating “Outperform” e target price 2,60 euro, segnalando un potenziale di rivalutazione se l’ottimizzazione del modello riuscirà a riportare la redditività su livelli più coerenti con l’espansione del perimetro.
Il mercato: ora il focus è sulla qualità della gestione
Anche l’evoluzione del mercato degli affitti brevi presenta luci e ombre. L’idea che “chiunque possa farlo” è sbagliata. «Non è più un settore per tutti». La crescita, spiega, è sostenibile proprio perché la selezione aumenta: gli ospiti sono più esigenti, le regole sono più stringenti, la competizione è più professionale. E, soprattutto, il successo non dipende solo dall’immobile in sé, ma dalla macchina che ci gira intorno.
Il punto è che oggi non basta avere una casa bella: servono competenze e strumenti. «Bisogna conoscere gli standard turistico-ricettivi, la normativa, lavorare con software di gestione, saper operare sulle piattaforme online, conoscere fiscalità e aspetti tributari, avere ditte di pulizie qualificate». In altre parole: la gestione improvvisata espone al rischio più banale e più grave: sparire dal radar delle prenotazioni.
Zorgno cita anche un dato “da operatore”, non ufficiale, ma indicativo: «Stimiamo che almeno il 70% degli immobili online sia ancora gestito direttamente dai proprietari». Pochi, tra questi, adottano standard professionali, quindi molti non reggono la selezione. È qui che inserisce una lettura più ampia: in Italia il settore «non sta aumentando tanto come numero di immobili, ma come qualità della gestione e quindi come valore».
Vantaggi e criticità: fee, redditività e “immobili vuoti” come grande bacino
Sul tema delle fee — «calcolate sugli incassi lordi complessivi», come ricorda Zorgno — la discussione si fa più concreta, perché incrocia una domanda che molti proprietari si fanno: quanto resta davvero in tasca tra commissioni, costi e tasse?
La risposta parte da una definizione di “cliente ideale”: «La persona che oggi non sta mettendo a reddito un immobile». CleanBnB lavora soprattutto per trasformare un asset fermo in un flusso. È difficile che un proprietario passi dall’affitto tradizionale all’affitto breve se ha già un inquilino affidabile, ma ci sono molti casi in cui l’affitto tradizionale non viene scelto per paura della morosità, per il vincolo temporale, per l’idea di non bloccare l’immobile.
Gli affitti brevi in Italia riguardano circa mezzo milione di immobili, ma ci sono almeno sei milioni di immobili vuoti. E qui torna la sua tesi: se l’immobile oggi non rende nulla, anche un costo significativo può essere sostenibile se genera redditività.
C’è infine una criticità strutturale che, nel racconto di Zorgno, diventa un “filtro” di mercato: gli affitti brevi non sono più una scelta per risparmiare. «Non si va in appartamento per spendere meno: si va per vivere un’esperienza diversa». E aggiunge una frase che suona come una regola: nessuno è più disposto a spendere di meno per stare peggio. Quindi l’offerta mediocre viene semplicemente esclusa.
Roma e Milano: esempi di un mercato selettivo
Quando si passa dagli scenari ai casi specifici, Roma diventa per Zorgno un esempio di mercato “drogato” da un evento: l’effetto Giubileo. Più persone mettono online immobili, ma non sempre con standard adeguati. Il risultato, nella sua lettura, non è un boom generalizzato ma una crescita che premia solo una parte dell’offerta. Racconta che, su circa 30.000 immobili online, solo 7-8.000 avrebbero avuto tassi di occupazione significativi: per lui è la prova empirica della selezione.
Milano, invece, è la città dove CleanBnB è cresciuta di più: oltre 400 immobili gestiti. Ma lui lega il dato a due fattori: essere partiti prima e una stagionalità meno “spigolosa” rispetto ad altre piazze. Anche qui, la logica è operativa: coprire il territorio è più semplice in una città più compatta e con collegamenti più uniformi.
L’ecosistema delle startup in Italia: il caso delle startup “fantasma”
Zorgno sposta l’attenzione dall’azienda al sistema. Il vero problema italiano, dice, non è solo il fallimento, è l’immobilismo. «La maggior parte delle startup in Italia non fallisce e non ha successo: resta appesa, si congela». Le chiama “fantasmi”: realtà che continuano a esistere senza raggiungere un obiettivo di scala.
E l’obiettivo, per lui, è anche finanziario: l’exit. «Gli investitori mettono i soldi perché poi vengano valorizzati attraverso una exit». In Italia è raro, dice. CleanBnB avrebbe costruito un’alternativa con la quotazione: la possibilità di vendere le azioni sul mercato. Cita il percorso degli investitori iniziali (dal 2016 al 2019) come esempio di valorizzazione significativa e racconta l’evoluzione della base sociale: oggi la PMI innovativa ha circa 500 soci, con i tre fondatori intorno al 30% e il restante 70% diffuso.
Il futuro: consolidamento e crescita “insieme”
Guardando avanti, la parola che usa è “consolidamento”. Il mercato è frammentato, con migliaia di piccoli operatori e pochissimi sopra soglie davvero industriali. CleanBnB, dice, sta valutando acquisizioni di operatori più piccoli. Ma non lo descrive solo come shopping: lo presenta come un modo per far crescere capacità commerciali e operative, «diventare più grandi insieme».
È un finale coerente con l’inizio: se l’affitto breve diventa un’industria di servizi, allora la scala non è solo un traguardo economico. È un requisito. E, nel racconto di Zorgno, CleanBnB si è costruita proprio così: trasformando un mercato percepito come “semplice” in una macchina professionale dove, più dell’hype, contano processi, standard, presenza sul territorio e redditività misurabile.
