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10 previsioni fintech per il 2019, n.7: Investire in immobili? Si farà con la blockchain



In Olanda, UK e Gibilterra si possono “tokenizzare” le proprietà immobiliari, che è un po’ come trasformarle in società per azioni e quotarle in borsa, ma risparmiando sui costi. In Italia per ora la pratica non è ammessa. Ma gli italiani possono farlo all’estero. E le startup del settore già raccolgono milioni di fondi

18 Feb 2019


Nel 2019 un numero sempre maggiore di proprietà immobiliari si sposterà sulla blockchain.

Se qualcuno vi contesta questo fenomeno, probabilmente ignora che sta già succedendo. I centri di innovazione non sono a Silicon Valley, né in qualche paradiso fiscale tropicale. La tokenizzazione di immobili e piccole e medie imprese sta accadendo da almeno un anno proprio da noi, in Europa.

Il futuro è già arrivato, ma non è distribuito in modo uguale tra le nazioni

Questo non è un articolo teorico né futuristico. Vedremo insieme cosa sta già succedendo in Europa, e come ne possono approfittare sia gli investitori italiani sia i piccoli risparmiatori.

Paesi come l’Olanda, il Regno Unito e la piccola Gibilterra hanno creato normative che permettono di “tokenizzare” proprietà fisiche. Il nome tecnico è “Security Token Offering“, abbreviate in “STO“.

Tokenizzare un immobile o un fondo immobiliare è un po come trasformarlo in una società per azioni e quotarla in borsa, ma risparmiando sia i costi della società che i costi della quotazione.

Queste leggi non sono rimaste sulla carta. Solamente in Olanda nell’ultimo anno ho avuto modo di osservare sei STO, una delle quali ha messo in vendita addirittura una percentuale di uno studio legale. Di fatto le piccole e medie imprese olandesi possono accedere ad una fonte quasi inesauribile di finanziamenti internazionali scavalcando le banche e gli enti tradizionali. Vendere una parte del business sulla blockchain attira capitali da tutto il mondo, dal Canada alla Malesia (dove ci sono molti più crypto milionari di quanto si pensi.)

Non c’è bisogno del notaio, tutto viene registrato sulla blockchain. L’autorità olandese, la AFM – simile alla Consob Italiana – rilascia una autorizzazione scritta all’inizio dell’operazione che ne certifica la legalità. Sei operazioni in un anno possono sembrare poche, anche nel primo anno di una nuova normativa, finché si pensa che nello stesso periodo le quotazioni sulla Borsa Italiana – un ente fondato nel 1808 – sono state solamente 36. Nei paesi Europei che hanno sposato la blockchain la normativa cambia leggermente. Ad esempio nel Regno Unito l’ente che di solito rilascia le autorizzazioni è la FCA dell’Isola di Man.

Il principio invece è lo stesso, ed è molto pratico. Dopo le truffe del mercato crypto degli ultimi anni, un certificato dell’ente regolatore di un paese EU è una calamita per gli investitori internazionali, ed una fonte di tranquillità per i piccoli risparmiatori locali meno tecnologici. Lo sforzo extra della burocrazia è ripagato dai milioni in euro, dollari e bitcoin che ogni mese vengono investiti nel loro paese.

Non solo investimenti

Oltre alla gestione degli investimenti, la blockchain può essere utilizzata per registrare le proprietà in modo sicuro e sovranazionale. Non stiamo parlando di progetti nazionali. Quando leggiamo che un governo o un ordine dei notai ha creato la “propria” blockchain, il progetto è quasi sicuramente destinato a fallire. Non serve una blockchain nazionale per registrare le proprietà immobiliari in Italia o in Francia. Le leggi che esistono sono più che sufficienti. La blockchain funziona quando è sovranazionale e decentralizzata. In altre parole, quando non è controllata da un singolo proprietario (e quindi non può essere manipolata.) La registrazione degli immobili sulla blockchain decentralizzata riduce e risolve il problema delle frodi e degli errori nelle registrazioni, un mercato del valore di $1 triliardo all’anno. Questa valutazione non arriva da un gruppo di giovani libertari, ma da Deloitte, una multinazionale della consulenza fondata nel 1845.

Nell’Ottobre 2017, Michael Arrington, il fondatore di TechCrunch – una delle principali riviste online sul mondo delle startup – ha acquistato un appartamento a Kiev, la capitale dell’Ucraina, con una transazione sulla blockchain. La registrazione degli immobili sulla blockchain non è ancora avanzato come l’attività legata agli investimenti. L’operazione di Michael Arrington è una eccezione.

Tuttavia, vale la pena di ricordare due informazioni:

1. Le startup che hanno iniziato ad operare tra immobili e blockchain raccolgono milioni di investimenti, segnale che gli investitori più grandi e sofisticati credono nel settore.

Qualche esempio: $38 milioni per Harbor.com, $15 milioni Propy.com, e $180 milioni investiti da noi a Londra per Bitrent.uk.

2. L’Ordine dei Notai dell’Ucraina non ha creato la propria blockchain. Utilizza quella che già esiste: pubblica, gratuita e decentralizzata.

Non solo per i più giovani

Un investitore immobiliare di solito è un investitore tradizionale, con poca o nessuna esperienza della blockchain. Questa considerazione non è vista come un ostacolo alla crescita del mercato, perché nell’immobiliare la blockchain opera dietro le quinte. L’investitore ed anche il piccolo risparmiatore ne può beneficiare senza sapere utilizzare per nulla la tecnologia.

Soprattutto in Italia, molte famiglie vorrebbero investire in immobili, ma non se lo possono permettere. Un appartamento in centro nelle città più importanti, dove il mercato è relativamente protetto dalle crisi immobiliari, può costare milioni di euro. Il proprietario di un immobile da €1 milione può dividerlo in 1 milione di token. Un piccolo risparmiatore può acquistare 10.000 token per €10.000 ed avere diritto all’1% dell’affitto ogni mese, ed all’1% del prezzo di vendita (se l’immobile dovesse essere venduto.)

C’è un secondo vantaggio che le piccole imprese olandesi hanno molto chiaro.

Un risparmiatore che acquista un immobile con 15 anni di mutuo non è “liquido”. Se ha bisogno di contante per un problema di salute, o per un qualunque altro motivo, può solo vendere l’immobile sottocosto (sempre che riesca a trovare un compratore in tempo.) Una volta venduto, l’immobile è perso. Se l’immobile è tokenizzato, il proprietario può venderne una parte, proprio come se avesse una società quotata in borsa, direttamente dal suo cellualre.

Per ora tokenizzare un immobile o un’azienda non è particolarmente conveniente per un progetto da €1 milione, ma è già utilizzata in Olanda e nel Regno Unito per operazioni di qualche milione, meglio ancora se superiori ai €20 milioni.

Nel 2019 si prevede che le prime startup inizieranno ad offrire soluzioni semplici da usare per i piccoli progetti e per i risparmiatori senza esperienza tecnologia. Per tutto l’anno queste startup saranno poco conosciute ed utilizzate su un numero limitato di progetti. Ma potranno raggiugnere investitori in tutto il mondo. Chi deciderà di utilizzare le nuove piattaforme prima che diventino un fenomeno di massa, si troverà in una situazione simile ai primi utenti di Kickstarter ed Indiegogo, con la possibilità di raccogliere fondi senza essere costretto ad importanti spese di marketing.

Non per l’Italia (ma sì per gli italiani)

La tokenizzazione degli immobili e le STO – per ora – non sono ammesse in Italia. Questo può essere un limite per l’economia nazionale, ma non per gli imprenditori italiani né per i piccoli risparmiatori. Il fenomeno già succede per i progetti immobiliari più grandi. Molti imprenditori costituiscono i propri fondi immobiliari in Lussemburgo – un paese che ha deciso di specializzarsi in questo settore – ed operano in Italia. Tutto in modo perfettamente legale.

I fondi immobiliari sono costosi e per pochi. Tokenizzare la propria azienda è alla portata delle piccole e media imprese, come dimostrano i precedenti in Olanda. Questi non sono casi in cui si costituisce una società all’estero per evadere le tasse. Non c’è “estero-vestizione”.

Gli immobili italiani riscuotono affitti in Italia e pagano tasse in Italia. Ma la proprietà ed il valore aziendale di molti progetti potrà diventare ad esempio olandese.

I piccoli risparmiatori italiani pagheranno legalmente le tasse sui dividendi che ricevono in Italia. Ma investiranno una parte del loro risparmio in immobili posseduti da una società ad esempio del Regno Unito.

Possiamo solo sperare che queste notizie non spingano gli imprenditori italiani ad andare all’estero (lo fanno già), ma piuttosto possano stimolare l’Italia a creare una normativa diversa che permetta di competere quantomeno con i cugini europei.

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Questo articolo è parte della serie “10 Previsioni Fintech per il 2019”. Puoi leggere ogni articolo autonomamente su EconomyUp:

  1. La blockchain crescerà come Internet negli anni ’90
  2. Gli investimenti fintech cresceranno sia in Occidente sia in Oriente (ma per motivi opposti)
  3. Le banche rischiano di perdere il 30% dei millennial
  4. La crisi globale in arrivo e la soluzione dei Mega-Round
  5. Multe da $8 miliardi alle banche ed opportunità di lavoro nel RegTech
  6. L’anno dell’attacco alle banche
  7. Milioni di investimenti immobiliari saranno spostati sulla blockchain
  8. Il Matrimonio tra Intelligenza Artificiale e Fintech
  9. La crisi del mobile payment
Stefano L. Tresca

Vive dal 2010 a Londra dove è membro fondatore di Level39, il più grande acceleratore al mondo di startup fintech. Il suo ultimo libro è "Future Cities", Amazon bestseller.